Taloyhtiön hallituksen sekä isännöinnin tärkein tehtävä on pitää monipuolisesti huolta rakennuksista, joissa noin 2,7 miljoonaa suomalaista asuu. Ei sitä tule ajatelleeksi, mutta rakennukset ovat itseasiassa aika monimutkaisia ja niiden kunnossapito vaatii paljon työtä. Tähän on onneksi olemassa erilaisia strategisia työkaluja, kuten pitkän tähtäimen suunnitelma eli PTS, josta kerromme tässä blogissa tarkemmin.
PTS on yksi kiinteistön hallitun ja laadukkaan ylläpidon tärkeimmistä työkaluista. Se on osa suunnitelmallista kiinteistöstrategiaa, jolla hallitaan ja kehitetään kiinteistöä.
Suunnitelma tehdään kymmenen vuoden ajalle ja se tarkastelee hyvin kattavasti kiinteistön hallinnan eri osa-alueita. Sen päätarkoituksena on ajastaa tulevat remonttitarpeet tulevaisuudelle siten, että niiden vaatimiin kustannuksiin voidaan varautua riittävän ajoissa, eikä suurempiin remonttitarpeisiin kuluteta taloyhtiön varoja hallitsemattomasti.
PTS auttaa varmistamaan, että kiinteistö on varautunut tulevaisuuteen, esimerkiksi teknologian kehitykseen ja uusiin säädöksiin. Se myös luo johdonmukaisuuden ja tasavertaisuuden kaikkien kiinteistöä käyttävien kesken. Kun on olemassa hyvä suunnitelma ja mustaa valkoisella, kaikilla on sama tieto siitä, mikä on nykytilanne, ja miten kiinteistöä hallitaan ja kehitetään tulevaisuudessa.
PTS on siis johtamisen työkalu, mikä hyvin toteutettuna antaa kiinteistön omistajalle ja hallinnoijalle kyvyn hallita kiinteistöä strategisesti ja tavoitteellisesti ja tätä kautta varmistaa kiinteistön arvon säilyminen niin hyvin kuin mahdollista.
PTS on tärkeä dokumentti myös asunnon- tai kiinteistönostajalle kohteen kuntoa arvioitaessa ja myös pankit tutkivat sen tarkkaan, kun taloyhtiölle tai kiinteistölle haetaan lainaa.
Entä mikä on KPTS?
Olet saattanut törmätä myös lyhenteeseen KPTS, se tulee sanoista kunnossapitotarveselvitys. Laki edellyttää laatimaan kunnossapitotarveselvityksen vähintään viideksi vuodeksi, sen on oltava kirjallinen ja se on käytävä vuosittain läpi yhtiökokouksessa. Sisältöön ja laatijaan laki ei ota kantaa. Taloyhtiön hallitus voi laatia kunnossapitotarveselvityksen itse tai asiantuntijoiden avulla.
Viisi vuotta on kuitenkin lyhyt aika rakennusten ja taloyhtiöiden pitkässä elinkaaressa ja siksi kunnossapitotarpeita kannattaa tarkastella huomattavasti pidemmällä aikavälillä. Hyvin hoidettuna ja johdettuna taloyhtiöllä on kiinteistöstrategia ja kattava PTS, joita käytetään pohjana KTPS:n laatimiseen.
Miten PTS laaditaan? Kuka sen laatii?
PTS:n laatimisessa apuna käytetään korjaushistoriaa, tapahtuneita vahinkoja ja eri järjestelmien teknistä käyttöikää, joiden avulla tulevat remonttitarpeet saadaan taulukoitua.
Oikea-aikainen varautuminen kiinteistöjärjestelmien saneerauksille vähentää osakkaille kohdistuvaa taloudellista painetta ja myös vakuutustapahtumien korvaamiseen käytettävää ikävähennystä.
PTS:n laatimisessa kannattaa käyttää apuna ammattimaista isännöintiä ja teknistä asiantuntijaa. On tärkeää, että suunnitelman tekijä tuntee erilaiset kiinteistöt ja niiden elinkaareen liittyvät haasteet. Ammattimaisesti johdettu ja hoidettu kiinteistö palkitsee itsensä pitkällä asumisviihtyvyydellä ja on houkutteleva asuntomarkkinoilla.
Mitä asioita suunnitelmassa tarkastellaan?
PTS kertoo, milloin ja miten kiinteistön korjaushankkeet on ajateltu toteuttaa. PTS:n aikajänne on yleensä vähintään kymmenen vuotta.
Kiinteistöt voivat olla hyvin erilaisia ja on tärkeää, että kiinteistölle laaditaan juuri sen tarpeita ja tavoitteita parhaiten tukeva PTS. Tarpeiden mukaan myös suunnitelmassa tarkasteltavat asiat voivat vaihdella.
Tässä asioita, joita kiinteistön pitkän tähtäimen suunnitelmassa yleensä käsitellään:
- kiinteistön kunto ja korjaukset: tietoja kiinteistön nykyisestä kunnosta ja tarvittavista korjauksista sekä niiden arvioiduista kustannuksista ja aikatauluista. Tyypillisiä korjaushankkeita ovat muun muassa ikkunoiden tai julkisivun korjaaminen, hissien uusiminen, energiatehokkuuden parantaminen tai lämpö-, vesi-, ilmastointitekniikan korjaukset ja uusimiset
- huolto ja ylläpito: suunnitelmat kiinteistön tulevasta huollosta ja ylläpidosta, mukaan lukien tarvittavat toimenpiteet ja niiden kustannukset
- rakennusten ja alueiden käyttö: suunnitelmat kiinteistön tulevasta käytöstä ja käyttäjien tarpeista, mukaan lukien mahdolliset muutokset tai lisärakentamiset
- energiatehokkuus ja ympäristöasiat: suunnitelmat kiinteistön energiatehokkuuden parantamisesta ja ympäristövaikutusten minimoimisesta, mukaan lukien mahdolliset energiansäästötoimenpiteet ja jätehuollon ratkaisut
- talous- ja rahoitusasiat: PTS sisältää suunnitelmat kiinteistön tulevista rahoitusratkaisuista, mukaan lukien tulevat rahoituslähteet ja tulevat velat
- vakuutukset ja turvallisuus: PTS sisältää suunnitelmat kiinteistön vakuutuksista ja turvallisuudesta, mukaan lukien tarvittavat vakuutukset ja turvallisuusjärjestelmät.
Miksi PTS on niin tärkeä?
Pitkän tähtäimen suunnitelma on tärkeä, koska se antaa omistajalle ja hallinnoijalle selkeän näkemyksen tulevaisuudesta ja auttaa varmistamaan, että kiinteistö pysyy kilpailukykyisenä ja vastaa tulevien tarpeiden ja muutosten vaatimuksia.
Taloyhtiöissä on tärkeää varautua tulevaisuuteen sekä taloudellisesti että teknisesti. Tänä päivänä hyvä varautuminen ja tarkkaan tehdyt suunnitelmat ovat entistä tärkeämpiä, kun taloyhtiöiden lainansaanti on vaikeutunut ja suuri määrä kiinteistöjä ikääntyy.
Kiinteistöjen ikääntyessä tulee eteen myös niiden remonttitarpeet. Järjestelmät eivät pysy kunnossa ilman vuosittaista huolenpitoa, ja eri järjestelmien ikääntyessä myös niiden korjaukseen tarvittavat kustannukset lähtevät usein nousuun.
Taloyhtiöissä on hyvä pitää kirjaa tapahtuneista huoltotoimenpiteistä ja kustannuksista eri järjestelmissä, jotta tiedetään, milloin on aika varautua tietyn taloteknisen järjestelmän kokonaisvaltaisempaan korjaukseen. Tarkoituksena on ylläpitää kiinteistön arvoa ja sen toimintakykyä.
PTS:n hyödyt
- Auttaa säilyttämään kiinteistön arvon
- Antaa kokonaiskuvan rakennuksen kunnosta
- Helpottaa ostajan päätöksentekoa
- Helpottaa pankkia lainapäätöksen tekemisessä
- Helpottaa taloyhtiön johtamista
- Kertoo tulevat korjaustarpeet ja niiden ajoituksen
- Vähentää osakkaille kohdistuvaa taloudellista painetta
- Parantaa asumismukavuutta ja viihtyvyyttä
- Vähentää äkillisiä vahinkoja
- Parantaa ennakoitavuutta
- Huomio ympäristöasiat
Mitä jos PTS jää tekemättä?
Ilman suunnitelmaa kiinteistön korjaus- ja parannustoimenpiteet voivat jäädä tekemättä, mikä johtaa sen kunnon heikkenemiseen ajan mittaan. Tämä voi vähentää kiinteistön arvoa ja vaikuttaa viihtyvyyteen ja turvallisuuteen.
Ilman pitkän tähtäimen suunnitelmaa, kiinteistön hallinnointi on epäjohdonmukaista ja kalliimpaa. Tämä taas voi johtaa korkeampiin käyttö- ja ylläpitokustannuksiin ja vaikuttaa talouteen laajemminkin.
Onhan sinun taloyhtiölläsi PTS?
Jos ei ole tai se vaatisi päivittämistä, ota yhteyttä!
Tekniset asiantuntijamme ovat apunasi.
